来源：今日头条
业界在评价宋卫平时，喜欢用“理想主义”，品质地产教父来形容。
事实上，宋卫平确实是一个比很多房产商想得更多，更深刻，更本质的人。
近期获赠《绿城作品》2019年版，如获至宝，开篇详细阐述了宋先生关于“城市、房产行业和社会责任”的理解。
此文成于10年前，后期又有整合升级，但可想在当时背景之下，能有如此在目前看来还惊为天人的对城市、行业充满理想、人文、责任的论述，对当下的从业者依然有很大的启发。
在2019年到今年，万X，X大，XX园，世X，X辉，X昌，X桥....交房一地鸡毛的行业情况下，宋先生关于城市、房地产行业和社会责任的论述更加弥足珍贵，容易给浮躁、快周转为主题的行业一些思考。
敬畏城市，敬畏行业，敬畏产品，敬畏服务，而又充满人文主义的责任和使命感，共勉。
城市、房地行业和社会责任
壹 关于城市
关于城市：城市，是文明的产物；“宜人程度”，是判定城市价值的核心指标；
城市，是文明的产物；“宜人程度”，是判定城市价值的核心指标；我们参与建设城市，创造城市，必须研究城市的人文历史，关注房产品质；创造城市的美丽，应以人为本，以史为鉴。
正大蓝城· 春风蓝湾
城市，是一种文明的产物
“城市”，是两个概念：一个是“城”，是政治和军事的范畴；另一个是“市”，经济的范畴。在这两个概念之上，就是“生活”。城市生活的便利程度与否，城市对人性生活的契合程度与否，是城市存在的一个本源问题。城市，从这个概念来讲，是一种文明的产物。因为有了城市，人性里的一些基本需要——安全的需求，便利获得各种享受的需求更容易得到满足。
满足、贴近人性的需求，是城市存在的理由和发展方向
城市存在的理由和今后发展的方向，必须满足、贴近人性的需求，城市应该变得更加“宜人”。这是城市之所以成为人类活动的一种产物、积累和结晶的原因。城市不应该只是物质的堆砌，更应是氛围的营造。
上海绿城玫瑰园
“宜人程度”，是判定城市价值的核心指标
我们对城市的产生和发展做意识的思考、人性的反思，是现阶段参与现有城市建设的依据、出发点和目标的设定。若有“城市指标”，我们认为，不管有多少指标，其核心指标肯定是城市与抽象的人的各种需求的集中、合成和契合程度，可以简称“宜人程度”。判定城市价值唯一的标准——是不是适合人：人居住的舒适度、自由度、享受、尊重等——总归是“以人为本”。
房地产开发商，是城市品质的营造者
作为房地产开发企业，如何从提升城市品质的角度出发，去关注城市发展的种种要求，现阶段都要靠我们自己，即靠我们通常说的社会责任感去把握。我们房产行业与城市的进程、与人民生活的提高、文化的发展，都有很大的关系，是有益的。在我们心里，参与城市建设的历史责任感是非常清晰的。如果说我们对房地产开发有某种认知的话，就是我们正试图把城市作为一种文明现象分析有一理性的认识，把住宅产品作为城市品质的一部分来营造。
蓝城代建泗阳县张口新农村社区（惊叹，成本1700元/㎡！）
如今许多城市百分之六七十的公建、住宅的开发建设，都是由开发商完成的，房产品品质的好坏直接关系到城市的品质，从这一角度出发，开发商实际上是城市品质的营造者，至少是重要参与者。
关心城市，更应关注房产品质
真正关心城市，更多的应关注房产品质。在城市建设速度与品质之间，我们认为品质应是第一位的，至少是一个共同推进的过程。营造美的住宅、创造美的城市，让很多人享有先进文化的成果，无论从政策的制定上来讲还是从舆论的倡导来讲，都应该是一个主流。
我们只有在保证产品品质和质量的情况下，才能获得企业自身的健康发展，这就是在房产行业里所谓的“正道”。作为城市建设的重要参与者，如何进一步提升产品品质，始终是我们关注的方向。
开发房产品，必须研究城市的人文历史
作为房产开发者，必须要研究人文与自然的共性，更要研究人文与自然的个性。换句话说，就是要把现代都市共性的东西和地域的人文自然个性结合起来，这样才会给这个城市带来恒久的房产品。
杭州桃李春风
创造城市的美丽，应以人为本，以史为鉴
我们必须意识到：从房地产行业负担的历史使命看，我们希望造出的房子能为所在的城市增加一些活力、增加一些美丽，使这个城市不要很快地变得很丑陋，我们营造的住宅、公建，它是这个城市的有机组成部分，不要等几十年后留下太多的遗憾，把它拆掉、炸掉。希望在营造的时候能够更加认真一些，更加仔细一些，落笔的时候能够谨慎一些，这个房子一造出来就能存在三十年、五十年、七十年。对一个具有历史责任感的房产开发者，不仅要做到“以人为本”，而且要“以史为鉴”，这样的企业和房产品不仅被当代人接受，也会被未来接受，成为历史长河中的精神文明积淀，永不褪色。
关于行业：
房地产行业是一个古老沉稳的行业，一个生机盎然的行业，一个共享共荣的行业；从事房地产开发，必须具有强烈的历史感和深切的人文关怀。
贰 房地产行业，是一个非常古老的行业
苏州桃花源
房产作为一个不动产，不存在太多的飞跃、突破的可能性。这是一个非常古老的行业，非常稳定的行业，当然这几年它的内涵、品质都已经有了非常大的变化，但从国际上的经验看，不存在突然变异的现象。接近或是达到国际水平以后，这个行业会越来越沉稳，沉稳作为这个行业的本来的特性，将表现出来。房产界在面上的一般所谓的创新，自我标榜的一些概念，会变得越来越没有市场。踏踏实实把房产品做得越来越精致，可能是基本的走向。
房地产行业，是一个生机盎然的行业
目前来看，房地产行业是一个生机盎然的行业，它的需求是真实的，它所有的来源都在国内，它的客户在国内，劳动力在国内，原材料也基本在国内，对我们国家的经济有很大的拉动作用。房地产行业整体的健康和进步是很明显的。
房地产行业，是一个辛苦和劳心的行业
房地产企业在充分竞争的时代，面临着提高产品和服务精致程度的必然要求，否则，下场必定是悲惨的。而要把产品和服务的精致作为生存和发展的前提，就意味着在产品的孕育、生成的长达数年的过程中，在创意、策划、前期、规划设计、工程实施、产品营销、物业管理等一系列过程中，没有一个环节是可以松懈的，每一个局部和细节都必须是认真重视的，竭尽心智的，这又谈何容易？
苏州桃花源
房地产行业，是一个共荣的行业
房地产行业，是一个关联度很高的行业。我们希望城市的面貌越漂亮越好，城市的经济越发达越好，人们的居住环境越舒适越好，哪怕在同行里，在同一个区块开发，也希望大家都能够赢利。因此，房地产的行业特征是非常明显的，是一个让城市、让社会、让员工、让居民都可以共荣的行业。
从事房地产开发，必须具有强烈的历史责任感、深切的人文关怀
住宅建设必须围绕提高和满足人的居住文明这样的一个基本中心。“住宅”中的“住”字，其本质内容在汉字字型中就已有了定义——以人为主。古今中外的优秀房产品无一不是人类精神文明的积淀。因此，我们造房子，必须具有强烈的历史责任感、深切的人文关怀。
苏州桃花源
说到底，若房子的历史感建立在人对房子满足感的基础上，这样的房子决不单单是物质形式，而更是一种精神品质的物化，是一种能够久留于青史的艺术作品。
“知其既然，知其所以然，知其当然”，是房地产行业进步的关键
进入商品时代以后，每个行业都在发生变化，房产品作为商品也在不断地进步。房产品的内容和外延已具有更广泛更深入的内容。我们认为，研究我们的产品，研究产品的进步，确保产品的优良品质，是房地产开发商最重要和最主要的任务。
叁 关于房产品
房产品是文明和文化的载体；是艺术的创造和建设者生命价值的体现；是体现人与自然、人与人、人与自我和谐统一的、安定、美好的人居空间。
杭州春风长乐
房产品的营造应该是三个过程：精神→符号→房子
房产品的营造应该是这样一个过程，首先是精神产品，再到图纸这一符号产品，再到物化的房产品，即精神→符号→房子，其中必然包含服务。最终房产品的优秀与否，是由上述三个产品的优秀程度来决定的，尤其是精神产品。
房产品，是艺术的创造和建设者生命价值的体现
优秀房产品的建设，是一个需要耐心专注的、艰辛的劳动过程，也是一项需要精良的专业知识、技术和技能的劳动，更是一项需要灵感、想像的艺术创造过程。技术是建筑的物质保证，艺术是建筑的精神品质。房产品牌的实质是房产品质，而房产品质则源于开发建设者的文明素质。每一座家园都是建设者生命价值的体现。
当我们将房产品的建设作为实现生命价值和理想的一项事业，并专注地投入智慧心血和生命时，其最终的建筑产品就将自然而然地超越技术，成为具有恒久价值的艺术作品。
杭州春风长乐
房产品，是解读一个民族或城市时代精神和文明水准的史册
作为文明和文化结晶的房产品，其内在的文明含量是有差异的。能够经受时间淘洗的房产品，必然是包容、集聚了人类成果中最适合当代人生存和发展的精华。它是人类文明发展过程之中有关生活方式、历史传承、艺术、神话、风俗和无数建筑经典的凝聚。
每一座园区或建筑，应该是广泛吸收人类建筑文明的精华，并与中国传统的文化精神和所处的自然环境完美结合，所创造出的既适合当代人生存和发展，又具有深厚文脉的建筑作品。
房产品的本质，是文明和艺术的载体、结晶和创造
安吉天使小镇
房产品——构筑物是文明的产品，文明的场所，文明的容器，又是文明的主要表象和表现。
房产品对于人而言，不仅是人栖居的空间，它还是人类的一种外化，是人能力的象征，是人类的艺术形态、价值观念、伦理关系、社会关系的外化和反映。
房产品是个躯壳，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌，文明和艺术是房产品的价值所在。
文明和艺术，是房产行业、房产品的永恒主题
房产品中的文明和艺术，是我们这个行业产品的永恒主题。要做好房产企业，不能仅仅是靠营销技巧，那些只是部分技巧而已，我们还是应着眼于产品的本质，寻求人类文化中那些永恒不变的东西在房产品中展现和创造。
北京桃李春风
寻求规划的进步，才能寻求产品的进步
我们要寻求产品的进步，首先要寻求规划的进步。我们开发的房产品在规划阶段要有它明显的特点。它必须是先进的、合理的，必须是以人为本的、深入细致的。在功能性满足的条件下面，它的文化、它的艺术，都有它鲜明的特点。
在我们的探索过程中，所有的营造都是围绕着人的活动——看得见的身体活动和看不见的内心活动——进行组织、适应、优化、引导并展开，这是规划的一个基本内涵和本质。它是体现、实现、选择、优化人的需求的，是寻求产品创新、进步的导向。
肆 关于园区服务
绿城将努力成为针对人民居住生活提供园区服务的发展商，园区生活服务体系将成为绿城园区的标准配置，因为优秀的园区服务是我们的价值所在。
我们的产品还应该包括五行的软件部分，即产品所围绕的服务
我的产品并非仅仅指园区的实体和硬件部分，还应该包括无形的软件部分，即产品所围绕的服务，两者不能分割。所谓服务，是针对人的，就是对于住户的一种亲切，亲近和有效持久的影响，生活品质的影响，我们的园区服务系统，希望从对物业的管理和服务，进一步转到对人的管理和服务。
做园区服务体系不仅仅是下了决心而已，对人的精神境界要求非常高
在现有的商品经济市场经济的条件下，一个房地产商如果能有这种境界，主动地、积极地去发现，去响应，把所谓的“以人为本”真正变成行为的主导纲要，通过商业化的运营达到服务大众的目的，使人类文明的成果更多地为园区里居住生活的人民所享有，这是非常荣高和伟大的。
我们甚至这个“服务”做起来非常不容易，正如“春风拂面”，要有这个好天气不是那么容易的。绿城在以后能否继续保持鲜明的以人为本的特质，为很多人提供服务并能担负起相应的责任，这是一个检验。
希望以后绿城做园区服务系统是最优秀的，这也是公司的价值所在
绿城发展到今天，已经有相当的条件来实现我们的人文理想，这个生活园区服务体系就是检验这个公司是否真正“以人为本”的试金石。它就像一粒火种，将带来整个城市的生活园区服务的改善。生活质量的改善、生活环境的改善，影响每一个人的表情，影响每一个人的爱心。相信，在过了几代人以后，它会融为我们的文明素养。
伍 关于社会责任
我们应承担社会的基本责任、道义，为社会理财；教育是我们的归宿产业，我们应参与社会文明的创造，成为社会文化事业的建设者。
我们在替社会理财
我们始终认为，我们无非是在替社会理财。
我们是社会资源的组织者和管理者，帮助社会管理土地资源、市场资源、资金资源，包括种种其他跟房产有关的资源。我们是商人，但我们相信我们已经超越了商人一般的东西。其实发达国家的一些成功的、有造诣的、有境界的企业家，都会有相同的见解。
追求企业的进步和发展，它实现的本质是个人价值和社会道义。
我们应承担社会的一种基本道义
乌镇雅园—学院式养老养生典范
我们这些受过大学教育的人，受教育难道只是为了谋一个比较好的职业、一个比较好的收入、一个比较好的社会地位而已吗？我们这些人所谓还算是中国的一代知识分子，如果我们不能承担起这个国家和民族的最起码的良知、道德方面的一种基本的道义的话，我们都变得没有意义。
我们在改变一个国家、一个社会、一个地区的种种
我们在改变一个国家、一个社会、一个地区的种种，使得它更符合所谓知识分子的一种理想。我们把创造的园区当作一个作品，是我们生命的转移。我们的价值、我们的精彩、我们的精神、我们的文化，经过砖瓦，经过花草，经过我们的建筑规划设计，经过我们的服务，转化为一个有形的园区。这样的园区是有灵气的，它不是古板的，不是死气沉沉的。
它的一草一木、一砖一瓦，都应该是和善的、深沉的。我们的身体、精神会日渐衰亡，但我们的价值可以转移到里边的花草上面，可以转移到里边的建筑上面。它们是一个延续。我们对待我们的作品，就像对待自己的生命一样。
龙坞茶镇安置房
我们在参与社会文明的创造
我们作为开发商在房产品交易中究竟在卖什么？我们卖的是心血。我们不生产水泥，也不生产钢筋，为什么这些原料会在房产开发的过程中增值？就是因为我们付出了心血，付出了我们对现代文明的理解，付出了对现代文明的一种创造。
我们应无愧人生、无愧城市、无愧社会
每一个人都是要死的，你能留下来什么？我们以往所受的教育，教导我们应该给别人能留下些什么。
假若，生命能转化成产品的精彩、客户的微笑，也就无愧人生了。
杭州桃李春风
我们走在正道上，这是绿城发展的重要原因
我们为什么要做产品，为什么要做服务，它和人生、宗教，到底是一种什么样的关系。这是一个基本课程，我们为什么要盈利？我们盈利的目的是什么？我们认为，我们提供很多很优秀的产品和服务给我们的客户，实现盈利，盈利的目的是在于可以为更多人提供更优秀的服务。以此循环到永远，没有尽头。
陆 关于生活营造
我们已经超越了许多同行，因为我们的盒子里有着那一颗无价的明珠......卖出许多盒子或许困难，但是，那颗明珠，那颗几千年、由无数圣贤练就，至今仍在光华剧增的明珠是无价的。
虽然在人间凡世，但是人们相亲相爱、快乐长寿，孩子们欢快，长者们喜悦，健康、运动、文化、体育、科技、艺术等皆可展开，人世间就是飘落的天堂。
我们虽然被世人称为：
房地产商、开发商，但我们却一定来自天上，
一定要把世界变得如梦如幻、如诗如画，天上人间。
【游学时间】2020年7月4-6日（3天）
【游学地点】杭州、无锡
【参加要求】地方政府、开发商、建设单位、运营管理公司、规划设计机构、投资企业、产业链公司 董事长、总经理及高管团队参加（30人）
【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司
<北京壹方城智汇科技有限公司是中国文旅、特色小镇、田园综合体圈层最具前瞻性、最具实效的企业家学习及项目落地、资本对接的综合服务平台。
【游学亮点】实战研习：创新型企业家、讲创新型案例，围绕项目落地，策划规划、政策 、产业，进行深度研讨。联合发展：圈层资源对接、抱团发展
1.乌镇雅园： 最成功的养老度假小镇
（乌镇雅园，中国最成功的养老度假小镇。无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。)
2. 国家级世界名片：乌镇 亲子度假村：乌村
（中国首批十大历史文化名镇和中国十大魅力名镇、全国环境优美乡镇，素有“中国最后的枕水人家”之誉。）
3.禅意度假小镇：拈花湾
（拈花湾使灵山从一个单纯的观光景区，蜕变为度假胜地，赋予了更完善的休闲功能，大大提高游客的游览时间、过夜率和附加消费。）
4、莫干山小镇：裸心、西坡、大乐小镇姑娘、游子山居
（《纽约时报》曾评选了全球最值得一去的 45 个地方，莫干山排名第 18 位。CNN 称这里为：长城之外，15个必须要去的中国特色地方之一。）
5.国内首个田园综合体：无锡田园东方
（国内首个田园综合体，以生态农业、旅游、产业集群、生活方式为园区的发展模式，农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能。）
6.开元森泊度假乐园
（突破国内专注于住宿体验的传统度假村模式，是一个“精品度假”与“自然游乐”融为一体、全天候、全季节的一站式综合性旅游业态，不仅准确切中高增长的亲子市场，更是一个服务全年龄层的休闲度假产品。）
如何报名
微信报名：（扫码请备注“咨询杭州”）
备注：有费用，需审核（非诚勿扰！）
（正式的报名流程：领取报名表→填写报名表审核 → 办理报名费用→开具发票）
2015年9月成立，2014年初在全国范围首先发起中国房地产互联网高端总裁峰会，成功举办四十余届文旅康养、特色小镇产业峰会，海外游学、国内游学成功举办近100次、社群分享近200届，聚合了包括融创中国、碧桂园、华侨城、富力地产、中铁集团、保利地产、鑫苑中国、远洋地产、金科地产、上海浙商实业、雨润集团、亿利资源、利海集团等18000多家一线企业及区域标杆企业
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